Для инвесторов · Конфиденциально
01 / 14

Недвижимость
в Нью-Йорке.
Строим сами.

Не покупаем готовые квартиры на сдачу. Сами находим участок, получаем разрешения, строим и продаём — а инвестор заходит в проект как соинвестор и получает 22–27% в год на свой капитал в долларах. Срок — 2–3 года.

Минимальный вход
$100,000
Валюта
Доллары США
Где
Нью-Йорк и пригороды
Срок
2–3 года
§ 01 · Почему Нью-Йорк
02 / 14

Зачем сюда, если есть Дубай и Бангкок

Каждое модное направление за границей решает одну проблему — и ломается на следующей. Тайская квартира — валюта. Грузинская — крошечный рынок. Дубай — все купили одно и то же. Нью-Йорк — единственный рынок, где работают все четыре фактора одновременно.

Бангкок · Пхукет

Тайская квартира

Иностранец не может купить землю — только аренда
Доход в батах, курс прыгает
Сдать в аренду легко, продать назад — сложно
Зависит от туристов и сезона
Покупаешь готовое. Сдаёшь. Валюта прыгает.
Тбилиси · Батуми

Грузия по чертежам

Очень маленький рынок — мало сделок
Молодые суды, мало защищают
Лари нестабильный к доллару
Туристическая экономика, циклы
Дёшево войти. Дёшево и продать.
Дубай

ОАЭ — квартира по чертежам

В 2024–26 предложение перегрето — все застраивают
Эмиратские суды, нет апелляции
Все покупают одно и то же — на выходе очередь продавцов
Аренда 6–8% годовых, не больше
Покупаешь готовое. Рынок в цикле.
Нью-Йорк · что делаем мы

Стройка с нуля

Доход сразу в долларах
Полная собственность на землю и здание
Самый крупный рынок мира — всегда есть покупатель
Стоимость создаём сами стройкой, не ждём роста рынка
22–27% в год на ваш капитал в долларах.
§ 02 · Сравнение
03 / 14

Один взгляд на четыре рынка

Это не маркетинговая таблица — это реальные параметры, по которым сделка проседает через 2–3 года.

Что важно Бангкок / Пхукет Тбилиси / Батуми Дубай Нью-Йорк (мы)
В какой валюте получаете доходВ батах, конвертируете в долларВ лари или доллареВ дирхамах (привязаны к доллару)Сразу в долларах
Что у вас в собственностиТолько аренда здания (землю иностранцу нельзя)Здание и земляЗдание и земляЗдание и земля
Какие суды защищаютТайские, непредсказуемыеГрузинские, молодыеЭмиратские, нет апелляцииАмериканские, как у Apple и Google
Размер рынкаМаленький, циклыОчень маленькийСредний, сейчас перенасыщенКрупнейший в мире, всегда есть спрос
Как зарабатываемПокупаем готовую квартируПокупаем готовую квартируПокупаем готовое или по чертежамСтроим сами и продаём
Сколько даёт в год5–7% от аренды6–9% от аренды6–8% от аренды22–27% на ваш капитал
Легко ли потом продатьСложно, мало покупателейОчень сложноСредне, зависит от рынкаЛегко — в Нью-Йорке всегда покупают
Минимальный вход$80–150K (квартира)$30–80K$200–500K$100K (доля в проекте)
§ 03 · Что мы делаем
04 / 14

Не покупаем готовое. Строим.

Главная ошибка частного инвестора — купить «готовую квартиру для сдачи». На этой готовой квартире уже заработал тот, кто её построил. Мы стоим в начале этой цепочки, а не в конце. 2–3 года, четыре этапа — на каждом создаём стоимость.

01

Находим участок

Находим землю до того, как она выходит на открытый рынок. Покупаем дешевле, потому что приходим раньше брокеров.

02

Получаем разрешения

Согласовываем с городом этажность, площадь, налоговые льготы. Это самая сложная и долгая часть — здесь создаётся половина прибыли.

03

Строим

Стройку ведёт наша же строительная компания. Не платим подрядчику его наценку — эти деньги остаются в проекте.

04

Продаём

Квартиры продаются по одной или весь дом сдаётся в аренду. Деньги возвращаются инвесторам с прибылью.

§ 04 · Наше преимущество
05 / 14

Команда сделки

Сделку организует и ведёт наша управляющая компания. Мы находим участки, привлекаем капитал, структурируем сделку и отчитываемся перед инвесторами. Для девелопмента и стройки выбрали проверенных партнёров с многолетним опытом в Нью-Йорке — не нанимаем «кого попало», работаем только со своими.

Управляющая компания · мы

Atlas Invest

Организуем сделку · ведём операции · отчитываемся перед инвесторами
Находим участки и проводим проверку
Привлекаем капитал инвесторов
Структурируем сделку и LLC
Ежеквартальные отчёты инвесторам
Партнёр по девелопменту

KVTR

Konstandinos Vorillas · Tony Raouf · 60+ лет опыта в Нью-Йорке
Согласования с городом и разрешения
Финансирование сделки в банке
Продажа и сдача готовых юнитов
Завершённые проекты по всему NY и CT
Партнёр по стройке

V.A.N. Construction

15 готовых проектов · 6 в работе · 0 судов с партнёрами
Прямая стройка, без сабконтракта
Контроль бюджета и сроков
Объекты $1M – $25M по всему Нью-Йорку
Без наценки внешнего подрядчика

Партнёров выбираем мы, а не «берём кто дешевле»

Большинство фондов работают с подрядчиком, который дешевле прямо сейчас — отсюда споры, переделки и провалы. Мы наоборот: выбрали KVTR и V.A.N. как партнёров за их трек-рекорд, опыт и репутацию. Это снимает главный риск девелопмента — конфликт между организатором и подрядчиком — и экономит 4–6% к годовой доходности по сравнению со стандартной схемой через внешнюю стройку.

§ 05 · Что уже построено
06 / 14

Что уже построено

60+
Лет совместного опыта
100+
Завершённых сделок
1,000+
Квартир в управлении
0
Судов с инвесторами и партнёрами
Noble LIC · 27-09 40th Ave
46 квартир · Long Island City Построен
Aetna Residential
300+ квартир · Хартфорд Построен
95 Fulton Street
38,000 sf коммерции · Лонг-Айленд Построен
23-23 Astoria Blvd
14 квартир в аренду · Астория Построен
23-10 30th Drive
14 квартир в продажу · Астория Построен
30-37 32nd Street
7 квартир · Астория Построен
25-88 38th Street
7 квартир · Астория Построен
815 Kings Highway
130,000 sf · Бруклин Построен
3121 Ocean Ave
80,000 sf · Бруклин Построен
8623 Flatlands Ave
12 квартир · Бруклин Построен
446A Blake Street
141 квартира · Нью-Хейвен Купили, строим
49 Howe / 1226 Chapel
166 квартир · Нью-Хейвен В сделке
2160 Broadway
13 этажей · Манхэттен Строится
213 E 83 Street
7 этажей · Манхэттен Строится
Это укороченный список. Полный — 21 объект, общая стройка около $200M. Готовы показать на встрече, со всеми адресами и контактами совладельцев каждого объекта.
§ 06 · Пример проекта №1
07 / 14

Noble LIC — флагман

27-09 40th Ave · Long Island City · Нью-Йорк
Жилой дом премиум-класса прямо на воде в Лонг-Айленд-Сити, через реку от Манхэттена. 46 квартир с панорамными окнами от пола до потолка и видом на небоскрёбы. На первом этаже — магазины и кафе, под зданием — паркинг на 120 машиномест. Интерьеры — испанский Porcelanosa.
Прошли весь путь: купили землю → получили разрешения → построили → продали все квартиры. Это доказательство, что команда умеет довести проект от начала до конца.
Построен и продан
Класс
Премиум
Квартир
46
Магазины внизу
17,500 sf
Паркинг
120+ мест
Виды
Манхэттен
Отделка
Porcelanosa
Статус
Построен
§ 07 · Пример проекта №2
08 / 14

446A Blake Street — только что купили

Нью-Хейвен · Коннектикут · 141 квартира
Жилой комплекс премиум-класса — три здания, 141 квартира, паркинг на 144 машины. Землю купили за $3.06M. С учётом стройки, разрешений и кредитования всего в проект вложим $37.4M.
Когда все 141 квартиру сдадим в аренду, годовой доход после расходов составит $2.51M. По текущим ценам аналогичных зданий в этом районе такой доходный комплекс продаётся за $41.9M. Прибыль = $41.9M − $37.4M = $4.5M на проекте плюс доход с аренды за время владения.
Землю купили, начинаем стройку
Квартир
141 · 3 здания
Общая площадь
125,999 sf
Паркинг
144 места
Цена земли
$3.06 M
Всего вложений
$37.4 M
Доход с аренды в год
$2.51 M
Стоимость на выходе
$41.9 M
§ 08 · Где гарантии
09 / 14

Четыре уровня защиты вашего капитала

Главный вопрос любого инвестора, который заходит в зарубежную сделку: «Что защищает мои деньги, если что-то пойдёт не так?». В нашей структуре четыре независимых уровня защиты, и каждый из них вы можете проверить до того, как переведёте средства.

01

Земля уже куплена до того, как собираются деньги инвесторов

На момент когда вы рассматриваете сделку — конкретный участок уже наш, разрешения от города получены, документы на руках. Это не «соберём деньги, потом подумаем где строить». Вы видите конкретный адрес, конкретные документы, конкретные согласования.

Адрес и документы можно проверить независимо
02

На каждый проект — отдельная компания (LLC) по американскому праву

Под каждый адрес открывается своя компания. Земля и здание принадлежат именно ей, не нам лично. Вы входите туда как партнёр-совладелец — ваша доля закрепляется в уставных документах, заверенных по американскому корпоративному праву.

Реестр компаний штата · публичная информация
03

70–80% сделки финансирует американский банк

Это самый сильный сигнал, который отсутствует в Дубае, Таиланде и Грузии. Банк США перед выдачей кредита делает свою независимую проверку: оценивает землю, проверяет команду, проверяет смету, проверяет кредитную историю. Банк не даёт $20M на плохую сделку. Если банк согласовал — это третья независимая сторона, которая поставила свои деньги на то, что сделка реальная.

Это то, чего нет в большинстве «зарубежных инвестиций»
04

Мы лично отвечаем по кредиту перед банком

Когда банк выдаёт кредит на стройку, управляющие подписывают личное поручительство — это значит, что если стройка провалится, банк забирает наши личные активы: дома, машины, бизнесы. У инвестора риск ограничен вложенным капиталом. У нас — не ограничен ничем. Мы рискуем больше любого инвестора в сделке.

Наша личная ответственность — не на словах
§ 09 · Сколько зарабатывает инвестор
10 / 14

Сколько зарабатывает инвестор

Это цель на типовой сделке — стройка квартирного дома в Нью-Йорке за 2–3 года. Не гарантия — это базовый расчёт, под который мы заходим в каждый проект. По конкретному адресу делаем полную модель с проверкой «а что если рынок упадёт».

Доходность на ваши деньги
22–27 %
В долларах. В год. На ваш вложенный капитал — за весь срок проекта.
Во сколько раз вернётся вклад
1.5–2.0 ×
Вложили $100,000 — получили обратно $150,000–200,000.
Срок инвестиции
2–3 года
От подписания договора до возврата ваших денег с прибылью.
Минимальный вход
$100,000
Как заходите
Через отдельную компанию (LLC) под каждый проект
Где компания
США, штат Нью-Йорк или Делавэр
Сначала вернётся
Вложенный капитал + 8% годовых
Дальше делим прибыль
70% — инвесторам, 30% — управляющим
Отчёт инвестору
Каждые 3 месяца
Налоги
Годовой отчёт по форме США
Наша шкура в игре
10–20% капитала вкладываем сами + лично отвечаем по кредиту банку
§ 10 · Как технически участвовать
11 / 14

От первого звонка до денег в сделке

Стандартный процесс по американскому корпоративному праву. Одинаковый для инвестора из любой страны. Без серых схем и посредников в третьих странах. Срок — 2–4 недели от «договорились» до подтверждения вашей доли в проекте.

01

Знакомство · Zoom 30 минут

Перед звонком подписываем NDA. На звонке — короткая презентация команды, проектов и ответы на ваши вопросы. Никаких документов и платежей на этом этапе.

Без обязательств
02

Получаете финансовую модель сделки

Присылаем расчёт по 1–2 активным сделкам: адрес, цена земли, разрешения, смета стройки, ожидаемый доход, риски, сроки. Можете изучить дома, посоветоваться с консультантом, задать вопросы.

Открытые цифры · полная прозрачность
03

KYC и проверка источника средств

Стандартный пакет по требованиям US KYC/AML: копия паспорта (любая страна, кроме подсанкционных), подтверждение адреса (банковская выписка или счёт за коммуналку не старше 3 месяцев), краткое описание источника средств в свободной форме. Это требование американских банков и регулятора, не наша прихоть.

Список стран и детали обсуждаются индивидуально
04

Подписание пакета документов

Стандартный набор для US-инвестиций: Subscription Agreement (заявление о вступлении), LLC Operating Agreement (устав компании, где зафиксирована ваша доля), Private Placement Memorandum (описание сделки и рисков по требованию SEC), W-8BEN (налоговая форма для не-резидентов США). Пакет готовит наш юрист — вы можете показать своему юристу для review, это рекомендуется.

Документы на английском · перевод по запросу
05

Перевод денег прямо в компанию проекта

SWIFT-перевод напрямую на счёт LLC сделки в банке США. Принимаем переводы из любой юрисдикции, где у вас открыт валютный счёт — Кипр, Израиль, UAE, Армения, Казахстан, ЕС и так далее. Никаких промежуточных счетов в третьих странах — деньги идут прямо в компанию проекта. После зачисления выпускаем подтверждение вашей доли и доступ к ежеквартальной отчётности.

Прямой wire · подтверждение в течение 3 дней

Срок «договорились → деньги в сделке» — 2–4 недели

Дальше стройка идёт по плану, вы получаете ежеквартальные отчёты с прогрессом, цифрами и фотографиями объекта.

§ 11 · Налоги
12 / 14

Налоги — что важно знать заранее

Не-резидент США платит налог с прибыли проекта. Конкретная ставка зависит от того, в какой стране вы налоговый резидент. У Израиля, UAE, Кипра, Армении, Казахстана и большинства стран действует договор с США об избежании двойного налогообложения. У России договор приостановлен с августа 2023 — это надо учитывать отдельно.

При продаже здания

Налог на прирост капитала

~25–30%
эффективная ставка

Federal long-term capital gain (15–20%) + штат Нью-Йорк (~8.8%) + город Нью-Йорк (~3.9%). Часть удерживается при продаже автоматически (FIRPTA 15%), баланс рассчитывается в годовой декларации.

При аренде (rental-проекты)

Налог на доход от аренды

10–30%
в зависимости от формы

По умолчанию — 30% удержания с валовой аренды. С подачей декларации 1040-NR налог считается только с чистого дохода после расходов и амортизации — эффективная ставка обычно опускается до 10–20%.

В стране резидентства

Налог дома

Зависит
от страны и договора с США

Если у вашей страны действует договор с США — налог уплаченный в США засчитывается, дополнительной нагрузки почти нет. Если договора нет (РФ с августа 2023) — возможна двойная нагрузка, надо считать индивидуально.

Важно: цифры выше — общая картина для иллюстрации. По вашему конкретному случаю — страна резидентства, тип проекта (продажа vs аренда), личная налоговая ситуация — проводим консультацию с американским налоговым юристом совместно с вашим консультантом в стране резидентства. Это часть подготовки к сделке, без скрытых затрат для вас.
§ 12 · Риски и как мы их закрываем
13 / 14

Где сделка может сломаться — и что мы делаем

Кто говорит «рисков нет» — врёт. Эти четыре риска убивают 9 из 10 строек в Нью-Йорке. Вот наш ответ по каждому:

Стройка вылазит из бюджета
Главная причина провалов в Нью-Йорке. Доделки, переделки, рост стоимости материалов, конфликт со строительной фирмой.
Наш ответСтройку ведёт наша же фирма. 15 готовых объектов, ни одного суда с заказчиками. Не нанимаем подрядчика на стороне — контролируем смету и сроки напрямую.
Упали цены на квартиры
Через 2–3 года рынок может остыть. Большие башни тогда стоят пустыми по году.
Наш ответСтроим небольшие дома — 7–46 квартир, не башни. Маленький дом продаётся за 6–12 месяцев и в плохой рынок. План Б: вместо продажи переводим в аренду и держим, пока рынок не восстановится.
Выросли проценты по кредиту на стройку
В 2023–24 годах это обанкротило десятки манхэттенских проектов.
Наш ответПроцент по кредиту фиксируем в момент покупки земли. Наш капитал в проекте — 20–30% (большой запас прочности, не 20% как у многих). Работаем с банками годами.
Город затягивает с разрешениями
Городские органы Нью-Йорка могут добавить 6–12 месяцев — это съест прибыль.
Наш ответУ команды 60 лет работы с этими органами. Все разрешения получаем ДО того, как платим за землю. Если город не согласовал — мы просто не покупаем участок и не теряем деньги.
§ 13 · Следующий шаг
14 / 14

Следующий шаг —
30 минут разговора.

На звонке покажем расчёт по двум активным сделкам: конкретные адреса, цифры, сроки входа, риски. Без обязательств. Если интересно — после звонка запускаем процесс подписания.

Шаг 1

Запишитесь на Zoom

Свяжитесь любым удобным способом — выберем время в течение 2–3 дней.

Шаг 2

Получите модель сделки

Подписываем NDA, затем разбираем сделку с открытыми цифрами и нашими расчётами.

Шаг 3

Решаете спокойно

Берёте материалы домой, советуетесь с консультантом, возвращаетесь когда готовы.

Iuliia Shchukina
Iuliia Shchukina
Партнёр · контакт для инвесторов
Telegram
@shchukinajulia →